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lunes, febrero 6, 2023

No es fácil decir si las propiedades están sobrevaluadas o subvaluadas

Escribe Italo Marini*

No es fácil decir hoy si las propiedades están sobrevaluadas, subvaluadas o están en valor.

Es imprescindible tener en cuenta muchísimos factores y además sólo se puede analizar en forma general porque por zonas, o por provincias, hay muchas variables en el camino del análisis.

Lo que se puede hacer es una comparación de cómo ha operado históricamente el mercado y qué otros factores han hecho que en su momento se considere que las propiedades estuvieron sobrevaluadas.

Hoy están en un punto en el que no se considera que estén sobrevaluadas. En mi opinión están casi en línea y todos los otros factores que inducen el márketing de decir que estos precios ya más no bajan para que empiece a fluir la venta.

En la época del 2017, fue cuando más casas se vendieron, después de muchos años, desde 2009.

En barrios cerrados y en predios para desarrollos inmobiliarios, ese fue el último período en que más se vendió, apuntalado por los créditos hipotecarios.

El análisis que se hizo en ese momento y que se ha hecho antes de la pandemia y luego, cuando terminó la pandemia, es el análisis comparativo internacional acerca de cómo estábamos nosotros respecto a otras ciudades.

Y en verdad, comparándonos con otros mercados, incluso de Europa, tenemos valores bastante altos.

Sin embargo, se daba espacio para seguir subiendo los valores dadas las particularidades del mercado argentino y, sobre todo, de Buenos Aires.

Hoy, lo que se ve es que las propiedades no van a seguir bajando. Hasta hace un año, y también antes de la pandemia, hubo muchas liquidaciones, y se bajó el mercado entre un 20% a 30% y sobre ese precio, cuando las partes se sentaban en la mesa a discutir el valor de cierre, se bajaba hasta otro 15%, lo cual era una barbaridad.

Hoy están en oferta muchas propiedades que bajaron hasta hace 10 meses, entre 20% y hasta un 40%. Pero en este momento las propiedades están en un punto de equilibrio y en algunos casos por debajo de su valor real, especialmente aquellas unidades usadas.

Podría decirse que las unidades usadas están subvaluadas porque se produjo un proceso vinculado a la construcción. Si se tenía un departamento valuado en 200.000 dólares, y costó construirlo posiblemente 150.000 dólares, obviamente, volver a construir resultaba mucho más barato. Pero en lo ya construido había un rango en el que, dependiendo de la urgencia, o la necesidad de vender, se podía bajar un poco.

Hoy, cuando un propietario quiere salir a comprar y necesita vender su inmueble, una casa, por ejemplo, en 400.000 dólares, si es que el dueño va a usar ese dinero para otro destino, está bien, pero si la idea es comprar algo similar, y a ese inmueble se lo había comprado antes en 600.000 dólares, hay una sensación de pérdida. Pero si la intención de compra es hacia una propiedad similar, el mercado va a mostrar que las otras propiedades también bajaron en similares proporciones.

Entonces si la idea es reducir superficie, se van a encontrar oportunidades. Y si la idea es crecer, también se van a encontrar oportunidades. Entonces estamos en un momento en que en realidad se puede comprar y vender, sólo que va a costar porque no hay crédito, porque el apalancamiento está complicado, porque no hay cómo comprar más dólares con facilidad. De modo que por estas y otras razones, es difícil que el valor de las propiedades vuelva a bajar y ya se está negociando sobre la mesa, 15% más.

Salvo ese grupo de gente que vende para irse al extranjero, los demás no están negociando.

Pero aún en el caso de quienes buscan salir del país también hay un límite porque ya no están dispuestos los vendedores a seguir bajando el precio, ni sentados a una mesa frente a plata en mano.

Y los que están buscando una oportunidad creen que el mercado puede seguir bajando por eso el ritmo operativo está casi detenido. Ya no depende de si la propiedad está sobrevaluada, subvaluada o en un punto de equilibrio.

Hoy todo depende de un factor muchísimo más importante que todos los demás, que es la confianza.

Y confianza es lo que no se ha podido recuperar aún, porque la gente que invierte para renta sabe que ese ya no es un destino que de tranquilidad. Y como no se modifica la ley, para beneficio de unos y de otros, la gente no busca comprar para alquilar. Tampoco se compra para reventa porque no se está vendiendo.

Hay gente que quiere ofrecer su departamento en parte de pago para llegar a una casa pero el vendedor de la casa no quiere tomar otro inmueble en parte de pago porque implica hacerse de una propiedad más que no se puede vender de inmediato ni se puede alquilar.

El leasing ha desaparecido y el crédito para compra directa también desapareció.

Lo que sí se está moviendo, son las unidades premium. En Escobar, Tigre o Pilar, se sigue vendiendo. Departamentos premium en Capital también se siguen vendiendo.

Hay desarrolladores que comenzaron a ofrecer financiación en pesos, obviamente con actualización por índice de la Cámara de la Construcción y eso es lo que se está vendiendo.

*Operador Inmobiliario. Desarrollador de Cryptomonedas y Token Inmobiliarios.

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