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domingo, febrero 5, 2023

Se abre un nuevo paradigma en el mercado de oficinas

Escribe Nicolás Ferrero* 

¿Se abre un nuevo paradigma post pandemia en el mercado de oficinas?

La cuarentena obligatoria aumentó la vacancia de oficinas a niveles nunca antes vistos poniendo en jaque al sector y comprimiendo los precios de los inmuebles.

Esta tendencia abre nuevas oportunidades de inversión y rentabilidad que no se veían desde hace décadas en el mercado del real estate de oficinas.

Es sabido que luego de la última gran crisis argentina de 2001 los precios de todos los sectores del real estate, incluyendo el de oficinas, experimentaron un rally alcista que llegó a máximos históricos.

Sin embargo, sus rendimientos como activos de renta fija se comportaron inversamente.

Con la reactivación del sector luego de la crisis, las tasas de retorno proporcionadas por alquileres de oficinas se fueron erosionando de manera prácticamente constante en comparación a los valores de los inmuebles que continuaron con niveles máximos hasta el comienzo de la pandemia.

Ahora bien, este paradigma se mantuvo constante hasta el comienzo de la pandemia, la cual sacudió al mercado y especialmente la forma de trabajar de las compañías.

La cuarentena obligatoria aumentó la vacancia a niveles nunca antes vistos, poniendo en jaque al sector y comprimiendo los precios de los inmuebles. De esta forma en todo el mercado de real estate corporativo se generó una propensión inflexible a la baja.

Hoy el inversor debe tomar una decisión crítica a la hora de adquirir un inmueble de oficinas, dado que no debe solo observar el bajo o casi nulo rendimiento de su inversión por medio del alquiler, sino también contemplar la ganancia por tenencia que este inmueble le generará a futuro. A esto se suma un ingrediente no menor, además, que es la constante depreciación de la moneda argentina.

Lo cierto es que la relación entre precio y tasa de rendimiento que se dio a lo largo de las últimas décadas, hoy se ha roto. Aunque el desenlace del escenario que estamos transitando aún es incierto, la situación actual presenta oportunidades para quien lo sepa aprovechar. Si bien los valores de las propiedades aún no han mostrado respuesta, el mercado muestra ser muy beneficioso para la estrategia de buy and hold (comprar y esperar) debido a que se está comenzando a ver la reactivación del sector y es seguro que se revalorizarán las carteras de activos en el futuro. Por lo tanto, una buena opción puede ser comprar activos en los valores actuales y esperar un cambio en la tendencia.

Finalmente, si se consolida el nuevo paradigma planteado, el cual parece el más acertado debido al camino que están tomando las variables macroeconómicas, la reactivación del sector significará una descompresión de los precios. Por lo que deberían reacomodarse los valores en dólares tanto de los activos como de las rentas.

Esto sería una corrección natural de un mercado que se recupera no solo de un fuerte ajuste por la devaluación, sino también un cese del impulso de la demanda debido a los nuevos esquemas de trabajo híbridos.

De esta rectificación resultarán, sin dudas, precios de activos más atractivos para inversores y mejores rendimientos por renta como un incentivo de segundo orden, que al mismo tiempo permitirá nuevos proyectos financiados con la promesa de un mercado alcista a largo plazo.

*Research Manager de CBRE

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